양도세에 대한 모든 것을 알아보자. 과세 대상부터 납입 방법 까지
양도소득세의 개념
양도소득세는 부동산, 주식 및 파생상품의 양도, 분양권 등 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익 또는 소득에 대해 과세하는 세금이다. 이 세금은 해당 부동산 등을 취득한 날부터 양도일까지 보유 기간 동안 발생한 이익을 일시적으로 과세하게 된다. 그러므로 부동산 등을 양도하여 소득이 발생하지 않거나 손해를 보는 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
양도소득세 과세 대상
| 구분 | 대상 |
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건물 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산 취득 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 주식등 | 상장주식, 비상장주식, 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 |
| 기타자산 | 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 이축권 |
| 파생상품 | 국내·외 주가지수 기초 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 장외파생상품 |
| 신탁 수익권 | 대통령령으로 정한 수익권(제110조 및 제189조 제외) |
양도소득세 과세 대상을 정하는 양도의 범위
양도소득세의 과세 대상을 파악해보았으니 그 양도의 범위는 어떻게 되는지 알아보자.
| 양도범위 | 양도로 보는 경우 | 양도로 보지 않는 경우 |
| 대상자산 | 부동산, 주식등, 기타자산, 파생상품, 신탁 수익권 | |
| 양도방식 | 매매, 교환, 법인에 현물출자, 증여, 부담부증여 | 신탁해지, 공동소유 토지의 단순 분할 등기, 도시개발법에 의한 환지처분 |
| 대가 | 유상(대가성) | |
| 특이사항 | 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여의 경우, 수증자가 인수하는 채무상당액도 양도 범위에 해당함 | 배우자 또는 직계존비속간 매매의 경우 증여세가 과세됨 |
조세정책적 목적으로써 양도소득세의 비과세와 감면
| 구분 | 비과세되는 경우 | 감면되는 경우 |
| 보유기간 | 2년 이상 보유한 경우 | - |
| 양도대상 | 1세대 1주택 | - |
| 실거래가액 | 12억원 이하인 경우 | - |
| 취득조건 | ’17.8.3. 이후 취득 시 조정대상지역에 있는 경우 거주기간 2년 이상 | 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용토지, 8년 이상 자경농지 등 감면요건 충족시 |
| 토지면적 | 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있을 경우 주택정착 면적의 5배 (수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배) 이하, 도시지역 밖에 있을 경우 주택정착 면적의 10배 이하 | - |
과세 대상과 과세 대상의 범위에 대해 알아보았다. 그렇다면 산출세액은 어떻게 계산될까?
(실지양도가액, 실지취득가액, 기타필요경비, 장기보유특별공제액 등)
부동산 양도소득세 산출세액 (양도소득세의 종류)
양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
- 실지양도가액 : 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
- 실지취득가액 : 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
실지취득가액
타인으로부터 구매한 자산은 매입 가격에 취득세와 등록세, 그리고 부대비용을 더한 금액을 의미한다. 반면 자신이 제조, 생산, 또는 건설 등을 통해 획득한 자산은 원재료 비용, 노무비, 운임, 보험료, 수수료, 공과금(취득세와 등록세 포함), 설치비와 같은 부대비용을 합산한 금액이다.
이러한 것들이 실지취득가액이다.
실지취득가액 계산 시 포함되는 것
(취득가액은 부동산을 취득한 후 추가로 발생하는 비용, 대출금, 이자 등을 모두 포함한 총금액을 말한다.
아래의 내용은 취득가액을 계산할 때 포함되는 항목에 대한 설명이다.
자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우, 매입 비용을 지불하는데 일정 기간에 걸쳐 지불할 수 있다. 이 경우에는 현재가치할인차금이 발생하게 된다. 이 할인차금은 현재의 가치를 계산하여 일정 기간에 걸쳐 지불해야 하는 금액을 대신 지불하게 된다. 이때, 현재가치할인차금의 상각액을 부동산 임대소득 금액 또는 사업 소득금액 계산 시 필요경비로 산입한 경우에는 해당 금액을 공제하여 계산하게 된다.
대금 지급 방법에 따라 거래 가액을 확정하는 경우, 거래 가액에 이자 상당액(수익)을 가산하여 취득 원가를 계산한다. 이때, 해당 이자 상당액은 취득 가액에 포함된다. 이러한 방식으로 취득 원가를 계산하게 되면, 장기할부 조건으로 매입한 자산의 가치를 현실적으로 반영할 수 있으며, 이를 기반으로 임대소득 금액이나 사업 소득금액을 산출하게 된다.
즉, 이러한 비용들은 부동산 취득 시 필요한 비용으로 취득 가액에 포함되어야 한다.)
- 기타필요경비 : 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의한 계산된 가액의 합계액을 말한다.
자본적지출액 : 감가상각 자산의 연장 또는 수선비 등 실제 지출에 의해 계산된 가액 합계를 말한다. 이에는 건물, 기계, 설비 등의 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치, 피난 시설 등의 설치, 재해로 인한 자산 복구, 그리고 개량, 확장, 증설 등이 포함된다.
양도자산을 취득한 후 쟁송이 있을 경우, 직접 지출한 소송비용과 화해비용 등의 금액은 소득금액 계산 시 필요 경비에 산입되지 않는 것을 제외하고 계산된다.
양도자산의 용도 변경, 개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용도 자본적 지출액에 포함된다. 그러나 증권 거래세, 양도소득세 신고서 작성 비용, 소개비 등 양도비는 필요 경비에 해당하지 않는다. 은행 대출 이자 등은 언급되지 않았지만 필요 경비에 해당하지 않는다.
- 장기보유특별공제액
3년 이상 보유하고 양도하는 토지 또는 건물에 대하여 적용하는 공제액이다.(미등기제외)
공제액을 계산하는 공식은 (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율 이다.
장기보유특별공제 제외 대상은 다음과 같다.
부동산이 아닌 자산(승계한 조합원입주권 등)
보유기간 3년 미만의 부동산
미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외) 국외부동산
중과 대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)
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보유기간을 정하는 기준은 다음과 같다.
보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산하는데 상속과 증여로 나뉜다.
상속의 경우 상속개시일부터 기산하지만 세율적용을 위한 보유기간을 계산 시에는 피상속인의 취득일부터 기산한다.
증여의 경우 (배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. 세율적용 시에도 동일하다.
- 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 250만원을 공제
양도소득세 세율
- 기본세율
| 23년 이후 | ||
| 과세표준 | 세율 | 누진 공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만 |
1가구 다주택자 양도소득세 (하단 클릭)
1가구 다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(’21.6.1. 이후)
양도세 신고 시 필요한 서류 및 주요 서식, 주요 서식 작성 요령과 사례
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양도소득세 신고 시 필요한 서류 ( 양도신고서별 제출증빙서류)
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양도소득세 관련 신청서 등 주요 서식 ( 양도소득금액 계산명세서, 장기임대주택, 조합원입주권 등)
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양도소득세 관련 신청서 등 주요 서식 작성 요령/사례 ( 양도소득금액 계산명세서, 장기임대주택, 조합원입주권 등)
양도소득세 법정 신고,납부 기한(토지 양도세, 주택 양도세, 주식 양도세)
| 소득종류 | 구분 | 법정신고기한 |
| 토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함) | 예정 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지(국외주식, 파생상품 포함) |
부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
양도소득세 신고 시 준비서류 및 신고,납부 방법
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양도소득세 계산기, 가산세, 계산 흐름도
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계산된 양도소득세를 기간 안에 납부하지 않거나 부정적인 방법을 사용 시 가산세가 적용된다. 아래는 가산세가 적용되는 경우와 그에 대한 세금이다.
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양도소득세 세액을 계산할 때 사용되는 흐름도이다. 관심 있으면 한 번 보는 걸 추천한다.
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